SIX ANS APRES LA REFORME OPEREE PAR LA LOI N° 2008-776 DU 4 AOUT 2008 DE MODERNISATION DE L’ECONOMIE, DITE LOI LME, UNE NOUVELLE REFORME DE L’URBANISME COMMERCIAL, ADOPTEE AVEC LA LOI N° 2014-626 DU 18 JUIN 2014, DITE LOI PINEL, EST ENTREE EN VIGUEUR LE 18 DECEMBRE 2014. L’OBJECTIF AFFICHE PAR LE LEGISLATEUR EST DE SIMPLIFIER ET DE MODERNISER L’AMENAGEMENT COMMERCIAL : ABANDON DES PROCEDURES DISTINCTES POUR LE PERMIS DE CONSTRUIRE ET POUR L’AUTORISATION D’EXPLOITATION COMMERCIALE, NOUVELLE COMPOSITION DE LA COMMISSION DEPARTEMENTALE ET NOUVEAUX CRITERES D’EVALUATION. LE DECRET N° 2015-165 DU 12 FEVRIER 2015 RELATIF A L’AMENAGEMENT COMMERCIAL VIENT DE PRECISER LES NOUVELLES REGLES.

Seuils applicables

Restent, aujourd’hui comme hier, soumis à une autorisation d’exploitation commerciale, la création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1.000 m², l’extension de la surface de vente d’un magasin ou d’un ensemble commercial ayant déjà atteint ce seuil ou devant le dépasser par la réalisation du projet, le changement de secteur d’activité d’un commerce d’une surface de vente supérieure à 2.000 m² ou encore la réouverture au public, sur le même emplacement, d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1.000 m², dont les locaux ont cessé d’être exploités pendant trois ans (art. L. 752-1 C. com.). Sont désormais également soumis à une autorisation d’exploitation commerciale les projets qui ont pour objet la création ou l’extension d’un point permanent de retrait par la clientèle d’achats au détail commandés par voie télématique, organisé pour l’accès en automobile, c’est-à-dire un « drive » (art. L. 752- 1-7° C. com.).

Abandon des procédures distinctes : le permis de construire tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale

Jusqu’à présent, il incombait au porteur d’un projet de disposer d’une autorisation d’exploitation commerciale, délivrée par la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (« CDAC ») ou, en cas de recours, par la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (« CNAC »), préalablement à l’octroi d’un permis de construire.
Le permis de construire tient désormais lieu d’autorisation d’exploitation commerciale.

C’est ce que précise le nouvel article L. 425-4 du Code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale au sens de l’article L. 752-1 du Code de commerce, le permis de construire tient lieu d’autorisation dès lors que la demande de permis a fait l’objet d’un avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial ou, le cas échéant, de la Commission nationale d’aménagement commercial ».

Dans le cas, plus rare, où la réalisation du projet ne nécessite pas de permis de construire, la demande d’autorisation d’exploitation commerciale est directement transmise, comme c’est le cas aujourd’hui, à la CDAC qui rend alors une décision acceptant ou refusant le projet.

L’avis relatif à l’autorisation d’exploitation commerciale

L’avis de la CDAC lie l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire. C’est-à-dire qu’en présence d’un avis défavorable, le permis de construire ne pourra pas être délivré.

En revanche, lorsque l’avis sera favorable, le permis de construire pourra être refusé, mais seulement pour des raisons extérieures aux éléments du projet qui relèvent de la seule appréciation de la CDAC.

Nouvelle composition de la CDAC

La CDAC continue à être présidée par le Préfet. Sa composition est légèrement modifiée : alors qu’elle comptait jusqu’à présent cinq élus et trois personnalités qualifiées en matière de consommation, de développement durable et d’aménagement du territoire, elle est désormais composée de sept élus et de quatre personnalités qualifiées, dont deux en matière de consommation et de protection des consommateurs et deux en matière de développement durable et d’aménagement du territoire (art. L. 751-2 C. com.).

Les critères d’évaluation du projet

La Loi Pinel conserve les critères d’aménagement du territoire, de développement durable et de protection des consommateurs, tout en les précisant (art. L. 752-6 C. com.) : Pour ce qui est de l’aménagement du territoire, la CDAC tient compte de la localisation du projet et de son intégration urbaine, de la consommation économe de l’espace, notamment en termes de stationnement, de l’effet du projet sur l’animation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral et de son effet sur les flux de transports et son accessibilité par les transports collectifs et les modes de déplacement les plus économes en émission de dioxyde de carbone.

En matière de développement durable, la CDAC doit considérer la qualité environnementale du projet, notamment du point de vue de la performance énergétique, du recours le plus large qui soit aux énergies renouvelables et à l’emploi de matériaux ou procédés éco-responsables, de la gestion des eaux pluviales, de l’imperméabilisation des sols et de la préservation de l’environnement, l’insertion paysagère et architecturale du projet, notamment par l’utilisation de matériaux caractéristiques des filières de production locales, les nuisances de toute nature que le projet est susceptible de générer au détriment de son environnement proche.

Pour ce qui est de la protection des consommateurs, ce critère doit amener la CDAC à considérer l’accessibilité, en termes, notamment, de proximité de l’offre par rapport aux lieux de vie, la contribution du projet à la revitalisation du tissu commercial, notamment par la modernisation des équipements commerciaux existants et la préservation des centres urbains, la variété de l’offre proposée par le projet, notamment par le développement de concepts novateurs et la valorisation de filières de production locales, les risques naturels, miniers et autres auxquels peut être exposé le site d’implantation du projet, ainsi que les mesures propres à assurer la sécurité des consommateurs. Enfin, le nouvel article L. 752-6 du Code de commerce précise que la CDAC peut, à titre accessoire, prendre en considération la contribution du projet en matière sociale.

Le recours devant la CNAC

La liste des personnes recevables à saisir la CNAC est précisée. Il s’agit du Préfet, de tout membre de la CDAC, de tout professionnel dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour chaque projet, est susceptible d’être affectée par le projet et de toute association représentant lesdits professionnels (art. L. 752-17 C. com.).

A noter : la saisine de la CNAC est, à peine d’irrecevabilité, un préalable obligatoire au recours contentieux dirigé contre la décision de l’autorité administrative compétente pour délivrer le permis de construire (art. L. 425-4 du Code de l’urbanisme).

Le recours contentieux

Lorsque le recours contre le permis de construire est exercé par l’une des personnes recevables à contester l’avis de la CDAC devant la CNAC, le permis ne peut être contesté qu’en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale. Les moyens relatifs à la régularité du permis de construire en tant qu’autorisation de construire sont irrecevables (art. L. 600-1-4 C. urb.).

De manière symétrique, le recours formé par les voisins de la construction ne peut que contester le permis en ce qu’il vaut autorisation de construire.

Ce sont les cours administratives d’appel qui sont compétentes pour connaître en premier et dernier ressort des litiges relatifs aux décisions prises par la CNAC.

Lettre réalisée par Magali Tocco et Christophe Pech de Laclause, Avocats à la Cour